Réglementation

Passoires thermiques et interdiction de location : calendrier complet

Mis à jour le 3 octobre 2023 · par Rédaction EPICSE

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores, dits passoires thermiques. Les logements classés G sont considérés indécents depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront en 2028, puis les classés E en 2034. Cette fiche retrace l'intégralité du calendrier, les exceptions prévues et les sanctions encourues.

La notion de passoire thermique désigne les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique une classe F ou G, c'est-à-dire une consommation d'énergie primaire supérieure à 330 kWh/m²/an ou des émissions de gaz à effet de serre supérieures à 70 kg CO₂/m²/an. Selon l'enquête Tremi de l'ADEME publiée en 2023 et les données INSEE croisées avec la base DPE de l'ADEME, la France métropolitaine compte environ 5,2 millions de logements classés F ou G, soit 17,3 % du parc de résidences principales.

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a posé le cadre d'une interdiction progressive de la mise en location de ces logements. Le dispositif repose sur la notion d'indécence énergétique, intégrée dans la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : un logement dont la consommation d'énergie finale dépasse un certain seuil est considéré comme ne répondant pas aux critères de décence et ne peut plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location.

Calendrier complet des interdictions et obligations

Le calendrier d'application s'étend sur plus de douze ans, avec des étapes intermédiaires. Les dates ci-dessous correspondent aux mesures déjà entrées en vigueur et à celles programmées par la loi.

Nombre de logements concernés par étape

L'impact quantitatif de ces interdictions est considérable. Les données ci-dessous proviennent de l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) et du croisement des fichiers DPE avec les données INSEE.

1. Logements classés G : environ 1,6 million en France métropolitaine, dont 600 000 dans le parc locatif privé. Ces logements sont concernés par l'interdiction de location depuis le 1er janvier 2025.
2. Logements classés F : environ 3,6 millions. Parmi eux, 1,2 million dans le parc locatif privé. Interdiction programmée au 1er janvier 2028.
3. Logements classés E : environ 6,6 millions, dont 2,1 millions dans le parc locatif privé. Interdiction programmée au 1er janvier 2034.
4. Au total, les trois étapes d'interdiction concernent potentiellement 3,9 millions de logements locatifs privés, soit environ 30 % du parc locatif privé français.

Exceptions prévues par la loi

La loi Climat et Résilience et ses décrets d'application prévoient plusieurs exceptions à l'interdiction de location.

• Copropriétés : lorsque le propriétaire peut démontrer que la copropriété a refusé les travaux de rénovation nécessaires en assemblée générale, ou que les travaux nécessitent une autorisation de la copropriété qui a été refusée, le logement peut continuer à être loué sous certaines conditions.
• Coût disproportionné : lorsque le coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe E dépasse 50 % de la valeur vénale du bien, le propriétaire peut demander une dérogation.
• Contraintes architecturales : les logements situés dans des bâtiments classés au titre des monuments historiques ou situés dans un périmètre de protection peuvent bénéficier d'une dérogation si les travaux nécessaires sont incompatibles avec les prescriptions de l'architecte des Bâtiments de France.
• Départements et régions d'outre-mer : la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte ne sont pas soumis au même calendrier. Le DPE applicable dans ces territoires suit une méthode adaptée au climat tropical, et les seuils d'indécence sont définis séparément.

Sanctions encourues

Le mécanisme de sanction repose sur le droit commun de la décence locative. Un logement considéré comme indécent au sens énergétique expose le bailleur à des poursuites devant le juge du contentieux de la protection (ex-tribunal d'instance). Les conséquences possibles sont les suivantes.

1. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour demander une mise en conformité du logement. Cette démarche est gratuite.
2. En l'absence de conciliation, le locataire peut saisir le juge, qui peut imposer au bailleur la réalisation des travaux nécessaires, assortie d'une astreinte financière journalière.
3. Le juge peut également décider d'une réduction du loyer proportionnelle au défaut de décence, voire ordonner la suspension du paiement du loyer jusqu'à la mise en conformité.
4. En cas de non-respect persistant, le préfet peut prononcer une interdiction d'habiter le logement et contraindre le bailleur à reloger le locataire à ses frais.

État d'avancement et perspectives

Au 31 décembre 2023, le rythme de rénovation des passoires thermiques reste très en deçà des objectifs fixés par la Stratégie nationale bas carbone (SNBC), qui prévoyait la rénovation de 500 000 logements par an au niveau BBC. Selon l'ONRE, environ 67 000 rénovations performantes (gain de 2 classes DPE ou plus) ont été réalisées en 2023 dans le parc privé, contre un besoin estimé à 300 000 par an pour respecter le calendrier d'interdiction.

Des discussions parlementaires sont en cours pour un éventuel report de l'échéance de 2028 (interdiction des F), mais aucun texte modificatif n'a été adopté à la date de publication de cette fiche. Le gouvernement a confirmé en septembre 2023 le maintien du calendrier prévu par la loi Climat et Résilience.